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《上饶市本级安置房全过程代建开发实施办法(试行)》解读
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为积极探索多元化的安置房建设模式,加快安置房建设进度,提高安置房建设品质,进一步提升群众的获得感和幸福感,实现安置房“高标准建设、高质量管理”的目标,制定上饶市本级安置房全过程代建开发实施办法》(以下简称“《实施办法》”)。  

一、起草依据

依据《政府投资条例》(国务院令第723号)、中共中央、国务院《关于深化投融资体制改革的意见》(中发201618号)和财政部《基本建设项目建设成本管理规定》(财建2016504号)等有关法律法规,我委起草了《实施办法》。

二、起草过程

市发改委先后会同市住建局、机关事务管理局、上投集团、城投集团、国资集团到深圳南山区、杭州市、赣州市学习借鉴他们建设推进安置房的成功经验做法,起草了《实施办法》并征求市直相关单位意见,在充分吸收各单位意见的基础上,经修改完善,报市司法局合法性审查。

三、主要内容

由总则、代建单位的确定、代建开发程序、代建开发费用和支付、权利与义务、资金管理、奖惩规定及附则等八个章节构成,共二十条。


各单位反馈意见采纳情况一览表

我委共发出征求意见函22份,截至目前,共收到14个市有关部门对《上饶市本级安置房全过程代建开发实施办法(征求意见稿)》的回复函,其中无反馈意见10个,有反馈意见4个。

序号

单位

对征求意见稿提出的意见

采纳

情况

不采纳理由

1

市民政局

反馈无意见

2

市投资控股集团

3

市国资委

4

市商务局

5

市应急

管理局

6

市国控投资集团

7

市公路局

8

市住建局

9

市人防办

10

市行政服务管理局

11

市财政局

第十条改为“……由项目建设单位委托第三方具有资质的造价机构出具建议价后,经上饶市政府投资项目评审中心评审并报市政府批准……”。

采纳

12

交建集团

1.可否在办法中说明,安置房全过程代建开发业务本着经济节约、高效集中的原则,可直接委托市属具有办法相应资格要求的纯国资企业实施。

不采纳

第二条中,代建通过公开招标的方式选择

2.是否一定需要房开资质企业牵头?资格条件可否调整为:具备二级及以上房地产开发资质的企业,或具备上述资质的房地产开发企业与具备房建一级及以上的建筑企业组成的联合体。

不采纳

房屋建筑,应当具备房开资质

序号

单位

对征求意见稿提出的意见

采纳

情况

不采纳理由

12

交建集团

3.具备房地产开发资质的企业与具备房建一级及以上的建筑企业组成的联合体作为代建开发实施主体,是否可以根据招标实施条例第九条第二款“具有自行建设能力的可以不招标”,后期项目施工直接由联合体中的建筑企业实施?

不采纳

第三条已有表述

4.在安置房实施过程中如果涉及工程变更,应该如何处理?

不采纳

已在第十四条中明确

5.应明确代建款项支付方式和时间节点,代建开发单位与项目建设单位资金核拨是否可以按照预付款、施工许可办理、基础、主体结构、竣工、决算等主要节点,采用里程碑式付款。

不采纳

已在第八条中已明确

13

市自然资源局

1、P2“第三条”:建议“根据企业性质和资质对项目前期手续办理”应明确项目前期具体为哪些手续,建议不含《用地预审和选址意见书》,因为全过程代建开发从项目可行性研究报批通过后开始,通常选址在可研前面。

不采纳

用地预审和选址意见,是可研审批的前置条件

2、P3“第九条  代建开发单位产生后,在政府部门相关审批文件中,注明代建开发单位名称;在有关资料中建设单位栏目同 时注明代建开发单位名称或在备注栏内注明代建开发单位名称”建议调整为“第九条  代建开发单位产生后,在政府部门相关审批文件中的备注栏内注明代建开发单位名称”。

已采纳

3、P5“第十二条  代建开发单位的权利与义务:(六)组织工程中间验收、分户检验、专项验收;负责完成竣工备案、配套确认等工作;按合同约定向建设单位办理资产交付手续;办理项目权属登记手续;落实质量保修期内的保修责任,及时处理因施工质量等引起的各类投诉;负责竣工结算编制工作”建议调整为“第十二条  代建开发单位的权利与义务:(六)组织工程中间验收、分户检验、专项验收;负责完成竣工备案、配套确认等工作;按合同约定向建设单位办理资产交付手续;由代建单位协助建设单位办理项目权属登记手续;落实质量保修期内的保修责任,及时处理因施工质量等引起的各类投诉;负责竣工结算编制工作”。

已采纳

序号

单位

对征求意见稿提出的意见

采纳

情况

不采纳理由

14

市城投集团

1、标题改为“上饶市本级安置房代建开发实施办法”。

不采纳

本次提请市政府研究的为全过程代建开发

2、第二条第一句及最后一句删去“全过程”。

不采纳

3、第三条“以及竣工验收后的不动产证办理移交,直至质量缺陷期结束”改为“以及竣工验收及后期的不动产证办理移交,直至质量保修期结束。”。

不采纳

原表述更为规范

4、增加单独第四条“建设单位可根据项目前期进展情况及需求,分阶段实施项目代建,采取“项目管理+施工”、“项目管理+设计+施工”等半过程代建方式确定代建单位;建设单位可根据项目实际情况,将多个安置房项目合并为一个标段或多个标段招标确定代建单位。”

不采纳

本次提请市政府研究的为全过程代建开发

5、第四条“统一纳入进上饶市公共资源交易中心依法组织实。”改为“统一由市住建部门监管并统一纳入进上饶市公共资源交易中心依法组织实施。”

不采纳

按招标规定要求办理

6、第九条最后增加一句“前期工作已经完成的且采用半过程代建的项目除外”。

不采纳

已在第十条第二款中增加表述

7、第十条整段修改为“代建开发实行总价包干,总价含勘察设计费用、建安工程费用、设备工程费、大市政工程配套费、项目管理服务费等。按我市现阶段中等商品房建设标准,综合(单方)造价原则不超过?元/平方米,即单方建筑面积造价包干,建筑面积含地上和地下建筑面积(包括住宅、配套用房、地下车库、储藏间、自行车库层及架空层等的面积),面积具体以规划部门规划竣工核实为准。

其中:(1)征地拆迁费以及监理由建设单位实施并承担费用。

2)采用装配式建造实施的安置房项目,装配式PC构件等材料可以加工,在代建开发单位的费用中扣除,不重复计取材料费。(3)其中大市政工程配套费含城市市政基础设施配套费、供电、燃气、通信等由建设单位委托代建单位实施管理,费用按建设单位相关计费规定据实支付。

4)项目管理服务费由建设单位根据服务管理需要,参照国家相关规定,自行确定项目管理服务费计取方式。”5、实行半过程代建的项目,已出具施工图的,根据财政评审结果,采用总价包干;智能化等无施工图的,采用估价总价包干。今后如建设标准、综合造价等大幅变化时,由项目建设单位提出新的综合造价,并报市政府核准。

不采纳

第十条中已明确

序号

单位

对征求意见稿提出的意见

采纳

情况

不采纳理由

14

市城投集团

8、第十七条整段改为“为鼓励代建开发单位创优争先,提高安置房品质,对获得省优工程的安置房建设项目,建设单位可在招标前制定奖罚措施和施工期以及施工期提前的奖励,建设单位可在招标文件中约定综合造价或项目管理费奖罚措施,由双方在合同条款中明确。”

不予

采纳

处罚在第十六条中已有表述

15

市司法局

合规性审查意见

第一、二、四、五条采纳,第三条未采纳

其理由:1. 市本级安置房全过程代建开发的项目适用总投资5000万元以上的项目,对5000万元以上的项目可以采用其他法定评分办法,符合上级有关要求;2.拟采用代建开发的项目需报经市政府批准后组织实施,符合我市推行报价承诺法的有关精神;3.拟采用代建开发的项目是通过公开招标方式选取代建单位或代建单位和房建一级及以上资质的建筑施工企业组成的联合体,并不是单纯的施工招标。


原文链接:http://www.zgsr.gov.cn/zgsr/zcwjz/202101/b61fa216a71c4886849685d17f57e28a.shtml
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