近年来，上饶市住房和城乡建设局面对无物业管理、无单位管理、无人防物防的“三无”小区，历来存在居住条件差、道路狭窄、采光不足、安全隐患多、环境脏乱差等诸多问题，遭遇物业“懒得管”、居民“不服管”、职能部门“很难管”等困境。积极探索“五管协同”机制，破解小区物业化基础设施、人员力量、机构设置、资金投入等难点堵点问题，推进社区物业治理创新，实现“三无”小区物业化。

整合力量“共同管”。针对无物业小区“看似多方有责，实则无人担责”的难题：建立“三级+”管理体系。成立县区级住宅小区物业管理工作领导小组，区住建局物业股指导街道（乡镇）设立物管办，社区专设1名物管员。今年7月，信州区首批65名专职物管员已上岗，实现了专门机构、专职管理。建立“党建+”引领机制。引导业主大会约定业主委员会成员至少要有1名党员，优先选举热衷公益事业、服务意识强的党支部委员、党员楼道长、党员志愿者担任业委会成员。近三分之一业主委员会中党员身份成员占比超50%。建立“网格+”运行机制。将大网格细化为微网格，每个微网格实行“1物管员+1网格员+1楼栋长”模式，确保网网有人负责，栋栋有人落实。建立“志愿者+”共建机制。鼓励引导“红管家”“信州义警”、退休老同志等投身社区共建活动。

分类实施“精准管”。针对无物业小区“基础不一、年代不同、产权复杂”的情况：选聘专业物业公司。对规模较大、封闭条件较好的小区，通过公开竞标，择优选聘物业企业进驻小区提供服务，目前专业物业服务覆盖率约50%。组建社区物业公司。在街道和职能部门指导下，由社区组建物业公司，聘请物业经理，为辖区内规模小、封闭条件差的小区提供服务。居民自筹+单位补助模式。对单位职工居住的小区，由单位委托物业公司提供服务，物业费用由居民自筹，缺额部分由所在单位予以补助解决。居民自治管理模式。对100户以下的“微小区”，经业主一致商定后，择优选取第三方或就近聘请保洁、保安、水电工，提供基础物业服务，自我管理、费用均摊。

保障资金“有钱管”。针对“三无”小区“要素投入少，资金来源少”的困难：统筹基础设施建设资金。统筹老旧小区改造资金，将“三无”小区纳入老旧小区改造，对小区配套基础设施进行应改尽改；统筹“创建全国文明城市”资金，对小区“乱象”应整治尽整治；统筹“党建+微小事”资金，信州区按每个社区每年50万元的标准筹备专项资金，建立3500万元项目资金池。设立物业管理专项资金。今年，信州区财政投入1500万元，通过以奖代补，用于社区物管员经费、物业企业及业委会考核奖励。创新物业费收取方式。通过党员干部带头缴费带动一批、公示提醒催交一批、法院诉讼执行一批等方式分类推进收费；对脱贫户和困难户实行半费，不足部分由政府补贴，既照顾到困难群体也有效增强了居民缴费意识，大大提升了物业费收取率。

小区邻里中心改造前后对比图

协商考评“常态管”。针对“三无”小区“管理无常态、机制不长效”的现状：建立协商议事机制。重点用好“赣事好商量”平台，在小区改造、选聘物业公司、解决重大问题等工作中广泛收集民意，定期协商解决，形成了“遇事共商、难题共解、活动共办”的工作机制。建立激励考评机制。对年度考核评定优秀、良好、合格的业委会分别给予相应物质奖励；评选年度优秀业主、业委会主任、物管员，予以公开表彰奖励。建立量化考核机制。对物业服务项目一季一考评、一年一评定，达到合格以上等级的，按照管理的住宅面积给予相应档次的奖补；不合格的给予黄牌警告，一年内两次黄牌警告的派发工作建议函，建议小区业主委员会通过业主大会与物业公司解除合同，并在全市范围内实施联合约束、联合惩戒。

智慧物业“高效管”。针对“三无”小区“系统推进难、整体提升难”的顽症：实施硬件提升工程。实施改造+物业化管理，着力补齐无物业小区基础设施短板。实施数字提升工程。通过接入5G智慧城市平台，以数字化改革牵引标准、规范、完善的物业服务，进一步提升了小区治理智能化数字化水平。实施治安提升工程。小区智能安防全部接入天网，有物业管理的小区均实现了保安24小时值班巡逻，治安状况得到了极大改善。

目前，上饶市有小区1883个，专业物业提供服务的小区818个，通过单位自管、房管所管理、街道社区托管、业主自管等方式提供基本物业服务小区1065个，全市住宅小区物业管理近100%全覆盖，“三无”小区实现了美丽蝶变。